JKS: Ne postoji "delimično regulisano" tržište nepokretnosti u Republici Srbiji

Javnobeležnička komora Srbije ističe da u Republici Srbiji ne postoji „delimično regulisano“ tržište nepokretnosti, da  se svi ugovori o prometu nepokretnosti u javnobeležničkim kancelarijama potvrđuju i overavaju u skladu sa važećim propisima i  dostavljaju nadležnim službama katastra na upis.

Javnobeležnička komora Srbije smatra da Republički geodetski zavod nanosi štetu tržištu nepokretnosti i svim učesnicima u ovom poslu Izveštajem u kome navodi da tržište nepokretnosti obuhvata, kako pišu, „tri sistema – regulisan, delimično regulisan i neregulisan sistem tržišta nepokretnosti“.

Formulacije, kao i ocene, procene i „parametri“ koje se u Izveštaju navode, nemaju uporište ni u jednom važećem propisu u Republici Srbiji, pa samim tim ne mogu predstavljati realan izveštaj o tržištu nepokretnosti.

Ovim izveštajem se, pored ostalog, stvara panika kod građana i privrede da većina prometa objekata u izgradnji pripada nekakvom „delimično regulisanom tržištu“ u kome postoje značajni rizici i za kupce i za prodavce. U izveštaju se ne navodi činjenica da je, u skladu sa važećim Zakonom o upisu u katastar nepokretnosti i vodova i Zakonom o planiranju i izgradnji, obaveza katastra da objekte u izgradnji predbeleži.

Republički geodetski zavod u Izveštaju kaže i da „delimično regulisani sistem tržišta nepokretnosti obuhvata nepokretnosti koje nisu upisane u katastar“, čime dovodi celokupnu javnost u tešku zabludu da je protivzakonit promet nepokretnosti ili delova nepokretnosti u izgradnji ili izgrađenih u skladu sa zakonom, a koji, iz raznih razloga, još nisu zavedeni u katastru.

Javnobeležnička komora Srbije podseća javnost, ali i Republički geodetski zavod, da javni beležnici solemnizuju (potvrđuju i overavaju) ugovore o prometu nepokretnosti, da ulaze u sadržinu svakog pojedinačnog ugovora – proveravajući u detalje status nepokretnosti i dozvoljenost pravnog posla.  

Svaki promet nepokretnosti koji se obavi uz solemnizaciju ugovora kod javnog beležnika u potpunosti je regulisan važećim zakonskim propisima, bilo da se radi o novoizgrađenim objektima, starim objektima ili objektima u izgradnji.

Javnobeležnička komora Srbije već nekoliko godina insistira na doslednoj primeni zakona i upisu predbeležbi, ali taj koristan, zakonom predviđen alat, kojim bi se i u katastru videli objekti sa odgovarajućim dozvolama, u Republičkom geodetskom zavodu i dalje veoma retko koriste.

Prema uvidu javnih beležnika, nepostojanje predbeležbi i veliki broj nerešenih prethodnih zahteva za upis u katastru su upravo najčešći razlozi za to što neki prometi nisu sprovedeni u katastru.   

Zakon o planiranju i izgradnji, naime, nalaže da svaki objekat u izgradnji i stan u tom objektu treba da bude „predbeležen” do izdavanja upotrebne dozvole, kada se predbeležba pretvara u uknjižbu.

Kada se overi kupoprodajni ugovor za stan u izgradnji, katastar treba da izvrši predbeležbu kupca koji tako postaje „predbeleženi vlasnik”. JKS smatra da bi se tim postupkom katastra, u skladu sa Članom 22. Zakona o upisu u katastar nepokretnosti i vodova, svakako, povećala pravna sigurnost.

S obzirom na to da je tih predbeležbi malo u odsnosu na broj objekata u izgradnji, javni beležnici na sve druge načine proveravaju status objekata – gledajući graćevinske dozvole, status investitora, registar prometovanih nepokretnosti...

Imajući sve ovo u vidu, Javnobeležnička komora Srbije apeluje na Republički geodetski zavod da u svojim izveštajima ne koristi termine poput „delimično regulisanog tržišta“, „regulisanog“ ili „neregulisanog“, jer oni ni formalno ni suštinski ne postoje u pravnoj praksi u Republici Srbiji.

Što se tiče posla koji obavljaju javni beležnici u okviru tržišta nepokretnosti – to je isključivo solemnizacija (potvrda i overa) ugovora - koji su u skladu sa svim važećim zakonima i propisima.